Μπορεί η Lamda Development να έχει πείσει τα media ότι το Hellinikon Project προχωρά με ταχείς ρυθμούς, η εικόνα της μετοχής στο ταμπλό όμως καταμαρτυρά ότι η αγορά δεν πείθεται…
Παρά τις θετικές έως και διθυραμβικές αναλύσεις για την πορεία και τις προοπτικές της εταιρίας, επενδυτές και διαχειριστές κεφαλαίων παραμένουν εξαιρετικά επιφυλακτικοί έως και… προβληματισμένοι για την κατάσταση και τα ρίσκα που μπορεί να ανακύψουν εξαιτίας της έως τώρα εξέλιξης του έργου στο Ελληνικό.
Το εξ αρχής υπερφιλόδοξο έργο χρειάστηκε να αναθεωρηθεί πολλές φορές, να αναπροσαρμοστεί και η Lamda να βρει ζεστό χρήμα γιατί οι τράπεζες αναγκάστηκαν να περιορίσουν το ρίσκο στο real estate και έχασαν την εμπιστοσύνης τους στην αξιοπιστία της διοίκησης και τη δέσμευση του βασικού μετόχου. Οι αναθεωρήσεις αυτές όμως οδήγησαν σε καθυστερήσεις τις οποίες ενέτειναν άλλα προβλήματα, όπως η έλλειψη προσωπικού.
Η Lamda υπό την πίεση κεφαλαιακής “ξηρασίας” επιδόθηκε σε πωλήσεις οικοπέδων, προπολήσεις κατοικιών και ζήτησε προκαταβολές ακόμη και από εμπορικούς partners, υπογράφοντας σε όλα χρονοδιαγράμματα. Τώρα όμως, που το έργο είναι 9 έως 12 μήνες εκτός χρονοδιαγραμμάτων, η εταιρία φαίνεται ότι θα βρεθεί αντιμέτωπη -σύντομα- με την ενεργοποίηση ρητρών για αποζημιώσεις… με ό,τι αυτό συνεπάγεται.
Αν και η επιθετική επικοινωνιακή πολιτική της εταιρίας έχει περιορίσει τα αρνητικά δημοσιεύματα και τη διάθεση κριτικής παρακολούθησης του έργου από τον Τύπο, η αγορά έχει διαφορετική άποψη και αυτό φαίνεται από την πορεία της μετοχής στο ταμπλό.
Τα προβλήματα
Τα βασικά προβλήματα του Hellinikon Project μπορούν να κατανεμηθούν σε πέντε άξονες:
1. Κατασκευαστικές Καθυστερήσεις
- Riviera Tower: Ουρανοξύστης κατοικιών με καθυστέρηση 6-9 μηνών λόγω ελλείψεων προσωπικού, πληθωρισμού υλικών και γενικών προβλημάτων του κατασκευαστικού κλάδου. Η παράδοση μετατίθεται στο τέλος του 2026 με πιθανή ολοκλήρωση το 2027, αυξάνοντας τον κίνδυνο ενεργοποίησης ρητρών.
- Υπογειοποίηση Λ. Ποσειδώνος: Παρότι έχει υλοποιηθεί κατά ~80%, απαιτούνται κρατικές διαδικασίες πιστοποίησης και ορισμός φορέα λειτουργίας, που ενδέχεται να προκαλέσουν χρονική ολίσθηση.
- Εμπορικά Κέντρα: Το Ellinikon Mall μετατέθηκε για το 2028 λόγω αλλαγών σχεδιασμού και αδειοδοτήσεων.
2. Ρυθμιστικά & Αδειοδοτικά Εμπόδια
- Τροποποίηση σχεδίων: Αλλαγές στα σχέδια μεγάλων έργων (π.χ. αφαίρεση γραφειακών χώρων στο Commercial Hub) απαίτησαν εγκρίσεις από το ΥΠΕΝ. Αν και οι εγκρίσεις δόθηκαν χωρίς νέα ΜΠΕ, καθυστέρησαν την έναρξη εργασιών στο Mall.
- Γραφειοκρατικές καθυστερήσεις: Εκκρεμότητες με το Δημόσιο, όπως ο ορισμός φορέα λειτουργίας για σήραγγα Ποσειδώνος ή η απουσία χρονοδιαγράμματος για συνοδά δημόσια έργα (σήραγγα Ηλιούπολης, κυκλοφοριακοί κόμβοι).
3. Εμπλοκή με τις Υποδομές
- Απρόβλεπτα εμπόδια: Κατά τις εκσκαφές εντοπίστηκαν μη καταγεγραμμένα υπόγεια δίκτυα (παλιοί αγωγοί, καλώδια), προκαλώντας διακοπές και αναπροσαρμογές στα έργα υποδομής.
- Εφοδιαστική αλυσίδα & προμήθειες: Υπερτιμήσεις υλικών (χάλυβας, σκυρόδεμα) και προβλήματα logistics επιβράδυναν τη ροή των κατασκευών και αύξησαν τα κόστη.
4. Χρηματοδοτικές Πιέσεις & Υπερβάσεις Κόστους
- Αύξηση κατασκευαστικού κόστους: Η υπέρβαση κόστους σε εμπορικά και οικιστικά έργα λόγω πληθωρισμού δημιούργησε ανάγκη για αναπροσαρμογή προϋπολογισμών (π.χ. αλλαγές στη δομή του Mall με περιορισμό υπογείων για εξοικονόμηση).
- Ανάγκη μόχλευσης: Παρά τη θετική ταμειακή θέση, απαιτούνται νέες δανειακές γραμμές (π.χ. €185 εκατ. για Galleria, νέο δάνειο για Mall) για τη συνέχιση των εργασιών.
5. Επενδυτικό & Κοινωνικό Περιβάλλον
- Αποεπένδυση μετόχων: Αποχώρηση βασικών επενδυτών (Γερμανός-Κάτσος), υποδηλώνοντας μειωμένη εμπιστοσύνη στο έργο και ασκώντας πίεση στη μετοχή.
- Δημόσια αντίληψη & ανησυχίες: Κοινωνικές ανησυχίες για κυκλοφοριακή επιβάρυνση, πρόσβαση στο παραλιακό μέτωπο και περιβαλλοντικές επιπτώσεις. Παρότι οι μεγαλύτερες αντιδράσεις έχουν κοπάσει, παραμένει ανάγκη διατήρησης θετικής δημόσιας εικόνας.
Αυτοί οι άξονες αποτελούν το πλέγμα των προκλήσεων που καλείται να διαχειριστεί η Lamda Development για τη διασφάλιση της απρόσκοπτης εξέλιξης του Hellinikon Project.
Η ώρα της “λυπητερής”…
Η ενεργοποίηση ρητρών καθυστέρησης στις οικιστικές αναπτύξεις, ιδιαίτερα στον Riviera Tower, αποτελεί κρίσιμη παράμετρο που μπορεί να επιβαρύνει περαιτέρω τα οικονομικά αποτελέσματα της Lamda Development. Η καθυστέρηση 6-9 μηνών στην ολοκλήρωση του πύργου, μεταθέτοντας την παράδοση των διαμερισμάτων προς τα τέλη του 2026 ή και το 2027, αυξάνει τον κίνδυνο ενεργοποίησης αυτών των ρητρών από τους αγοραστές. Οι προπωλήσεις στον Riviera Tower – όπου η ζήτηση ήταν ισχυρότατη και οι τιμές πώλησης ξεπέρασαν τις αρχικές εκτιμήσεις – αποτελούν βασικό μοχλό χρηματοδότησης του έργου, επομένως οι ρήτρες καθυστέρησης θα μπορούσαν να οδηγήσουν σε επιστροφές προκαταβολών ή μειώσεις τιμήματος, επηρεάζοντας άμεσα τις ταμειακές ροές. Παράλληλα, πιθανές αποζημιώσεις ή επαναδιαπραγμάτευση όρων θα αύξαναν τα λειτουργικά κόστη και θα δημιουργούσαν πρόσθετες υποχρεώσεις.
Οι οικονομικές επιπτώσεις από την ενεργοποίηση των ρητρών αυτών μπορεί να αποδειχθεί σημαντική σε επίπεδο EBITDA, καθώς το μεγαλύτερο μέρος των λογιστικών κερδών από τις πωλήσεις κατοικιών αναγνωρίζεται με την παράδοση των ακινήτων. Οι καθυστερήσεις μεταθέτουν χρονικά αυτήν την αναγνώριση, αλλά επιπλέον, αν ενεργοποιηθούν ρήτρες, το ύψος των καθαρών κερδών από τις συναλλαγές μειώνεται. Ειδικά για τον Riviera Tower, που αποτελεί premium προϊόν και έχει προπωληθεί σε υψηλές τιμές, ενδεχόμενες μειώσεις τιμήματος λόγω καθυστερήσεων θα μπορούσαν να μειώσουν τη μέση απόδοση ανά τ.μ., πλήττοντας τα προβλεπόμενα margins. Σε συνδυασμό με την υπέρβαση κόστους κατασκευής λόγω πληθωρισμού, η Lamda θα βρεθεί αντιμέτωπη με πιεσμένες αποδόσεις στο εμβληματικό αυτό ακίνητο.
Επιπλέον, η ενεργοποίηση ρητρών μπορεί να υπονομεύσει την εμπιστοσύνη οδηγώντας σε χαμηλότερες τιμές για προπωλήσεις, τόσο στο Riviera όσο και σε άλλες οικιστικές αναπτύξεις της Β’ φάσης. Η αξιοπιστία της Lamda ως developer υψηλής ποιότητας εξαρτάται από την τήρηση των χρονοδιαγραμμάτων και των δεσμεύσεων έναντι των αγοραστών. Αν υπάρξουν αποζημιώσεις ή δημόσιες διαμάχες για παραδόσεις, αυτό ενδέχεται να μειώσει τη ζήτηση για μελλοντικές κατοικίες ή να απαιτήσει την παροχή εκπτώσεων και κινήτρων για νέες προπωλήσεις. Συνολικά, η ενεργοποίηση των ρητρών θα έχει τόσο άμεση οικονομική επίπτωση όσο και έμμεση επίδραση στη φήμη και στη μελλοντική δυναμική εσόδων, καθιστώντας τη διαχείριση των καθυστερήσεων στα οικιστικά κομβικό ζήτημα για τη βιωσιμότητα του project.
…και η διαχείριση της κρίσης
Η διοίκηση της Lamda Development έχει εντείνει τις προσπάθειές της για να περιορίσει τον αντίκτυπο των καθυστερήσεων και των τεχνικών προκλήσεων στο Hellinikon Project, επικεντρώνοντας τη στρατηγική της σε τρεις βασικούς άξονες: επιτάχυνση κατασκευαστικών ρυθμών, διαχείριση κόστους και αναθεώρηση χρηματοδοτικών πλάνων. Ειδικότερα, έχουν αναθεωρηθεί μικρο-χρονοδιαγράμματα με στόχο να επανέλθουν κρίσιμα έργα εντός τροχιάς· για παράδειγμα, στον Riviera Tower, ο ρυθμός κατασκευής έχει επιταχυνθεί σε 1 όροφο ανά πέντε ημέρες. Παράλληλα, επανεκτιμήθηκαν οι σχεδιασμοί για το Ellinikon Mall, με μειώσεις στα υπόγεια και αύξηση των υπέργειων εγκαταστάσεων, προκειμένου να περιοριστούν οι υπερβάσεις κόστους. Η εταιρεία προχώρησε επίσης στη σύναψη νέων τραπεζικών συμφωνιών (όπως το δάνειο των €185 εκατ. για τη Riviera Galleria) και σε επιλεκτικές συνεπενδύσεις με μετόχους, για την ενίσχυση της ρευστότητας και τη διατήρηση της κεφαλαιακής επάρκειας του έργου.
Στο μέτωπο της επενδυτικής επικοινωνίας, η διοίκηση επιχειρεί να αναθερμάνει το κλίμα για τη μετοχή στο Χρηματιστήριο Αθηνών, το οποίο παραμένει υποτονικό παρά τα ισχυρά οικονομικά αποτελέσματα. Πραγματοποιεί τακτικά conference calls με αναλυτές, δημοσιεύει λεπτομερή progress reports για την πρόοδο των κατασκευών, ενώ έχει ενεργοποιήσει και πρόγραμμα επαναγοράς ιδίων μετοχών (buy back), επιδιώκοντας να εκπέμψει σήμα εμπιστοσύνης. Επενδύει επίσης σε στοχευμένη προβολή του έργου στον οικονομικό τύπο, με έμφαση στις προπωλήσεις και στην ορατή πρόοδο στο εργοτάξιο, φιλοδοξώντας να ενισχύσει την εμπιστοσύνη των επενδυτών. Οι ενέργειες αυτές συνδυάζονται με στρατηγικές συνεργασίες, όπως η είσοδος θεσμικών επενδυτών (π.χ. Brevan Howard), ώστε να ενισχυθεί η θετική δυναμική στη μετοχική βάση.
Ωστόσο, οι κινήσεις αυτές δεν αποδίδουν τα προσδοκώμενα αποτελέσματα στο ταμπλό του Χρηματιστηρίου, καθώς η μετοχή της Lamda εξακολουθεί να διαπραγματεύεται με σημαντικό discount έναντι της εσωτερικής της αξίας (NAV), γεγονός που υποδηλώνει ότι η αγορά παραμένει επιφυλακτική ως προς την ικανότητα της εταιρείας να τηρήσει τα αναθεωρημένα χρονοδιαγράμματα. Η αποχώρηση στρατηγικών επενδυτών (Γερμανός-Κάτσος), σε συνδυασμό με τις καθυστερήσεις σε κρίσιμα έργα όπως ο Riviera Tower και το Mall, έχουν διαβρώσει την εμπιστοσύνη, παρά την ισχυρή ρευστότητα και τις υπεραξίες από προπωλήσεις.
Ο χρηματιστηριακός σκεπτικισμός αντανακλά τη συνεχιζόμενη αβεβαιότητα ως προς την έγκαιρη ολοκλήρωση της Α’ φάσης του έργου και την πραγματική απόδοση των προβλεπόμενων εσόδων. Δίχως απτά παραδοτέα (λειτουργία εγκαταστάσεων, έσοδα από ενοίκια) στο άμεσο μέλλον, η αγορά φαίνεται να αμφισβητεί τη βραχυπρόθεσμη αξία, παρά τις στρατηγικές κινήσεις της διοίκησης.
Τι λένε οι αναλυτές
Σε επίπεδο επενδυτικής εικόνας, η Lamda αξιοποιεί τις θετικές εκτιμήσεις αναλυτών, όπως της AXIA Ventures, η οποία διατηρεί τιμή-στόχο €11,50 για τη μετοχή, θεωρώντας ότι η καθαρή αξία ενεργητικού (NAV) της εταιρείας παραμένει υψηλότερη από την τρέχουσα κεφαλαιοποίηση. Παράλληλα, άλλοι αναλυτές ελληνικών χρηματιστηριακών εταιρειών επισημαίνουν ότι, αν και το project του Ελληνικού κρύβει σημαντικές υπεραξίες, η αγορά παραμένει επιφυλακτική έως ότου παραδοθούν και λειτουργήσουν βασικά έργα της πρώτης φάσης. Αυτή η χρηματιστηριακή δυσπιστία οφείλεται στο ρίσκο υλοποίησης, που ενσωματώνεται στο discount τιμολόγησης της μετοχής, παρά την εμπορική επιτυχία των προπωλήσεων.
Η αντίδραση της αγοράς παραμένει υποτονική, με τη μετοχή να κινείται σταθερά κάτω από τα €7,00, ακόμα και μετά την ανακοίνωση ισχυρών οικονομικών αποτελεσμάτων για το 2024. Η επιφυλακτικότητα αυτή αποδίδεται στις καθυστερήσεις σε ορόσημα, στον κίνδυνο ενεργοποίησης ρητρών καθυστέρησης, και στη συνολική αβεβαιότητα γύρω από την έγκαιρη υλοποίηση της Α’ φάσης. Παρά την είσοδο θεσμικών επενδυτών (όπως το Brevan Howard που αύξησε τη θέση του στο 5,09%), η Lamda δεν έχει καταφέρει να πείσει τη χρηματιστηριακή κοινότητα ότι το έργο μπορεί να προσφέρει βραχυπρόθεσμα σταθερές αποδόσεις. Η πραγματική ανάκαμψη της μετοχής φαίνεται να εξαρτάται από την ορατή παράδοση βασικών εγκαταστάσεων (κατοικίες, εμπορικοί χώροι) και τη μείωση της αβεβαιότητας υλοποίησης.
Πίνακας: Προβλέψεις Αναλυτών για τη Μετοχή Lamda Development
| Αναλυτής / Οίκος | Σύσταση | Τιμή-στόχος (€) | Βασική Εκτίμηση |
|---|---|---|---|
| AXIA Ventures | Αγορά | 11,50 | Υψηλό NAV, παράγοντες κινδύνου αποτιμώνται υπερβολικά από την αγορά, προσδοκία αύξησης κερδών με παραδόσεις έργων. |
| Eurobank Equities | Αγορά | 10,00-11,00 | Αναγνωρίζει υπεραξίες στο Ελληνικό, αλλά επισημαίνει κινδύνους από το μακροοικονομικό περιβάλλον (επιτόκια, ακίνητα). |
| Πειραιώς Securities | Ουδέτερη | 9,00 | Θεωρεί ότι η αγορά δικαιολογεί discount λόγω καθυστερήσεων· αναμένει βελτίωση μόλις υπάρξουν λειτουργικές παραδόσεις. |
| Optima Bank | Αγορά | 10,80 | Βασίζεται σε μακροπρόθεσμη αποτίμηση NAV, αναγνωρίζει προκλήσεις στην υλοποίηση αλλά θεωρεί το έργο οικονομικά βιώσιμο. |
Σημείωση: Οι τιμές-στόχοι ενσωματώνουν τις αναθεωρημένες προβλέψεις μετά τις καθυστερήσεις στα χρονοδιαγράμματα έργων και τις εξελίξεις του Α’ εξαμήνου 2025.
