Rule book για την ορθή δανειοδότηση και τον περιορισμό της φοροδιαφυγής θέσπισε η Τράπεζα της Ελλάδος στο πλαίσιο της μακροπροληπτικής εποπτείας και θέλοντας να προλάβει νέα γενιά NPL’s, καθώς και να αναγκάσει τράπεζες και δανειολήπτες να δηλώσουν πραγματικά εισοδήματα που ενδεχομένως αποκρύπτονται.
Με την Πράξη Εκτελεστικής Επιτροπής 227/1/08.03.2024 (ΦΕΚ Β 1716, 15.03.2024), η Τράπεζα της Ελλάδος θέσπισε μακροπροληπτικά μέτρα σχετικά με τη δανειακή επιβάρυνση που εφαρμόζονται σε επίπεδο δανειολήπτη για δάνεια και λοιπές πιστώσεις προς φυσικά πρόσωπα με εξασφάλιση οικιστικό ακίνητο στην Ελλάδα.
Πρόκειται για κίνηση με διττό στόχο, αφενός να διαμορφώσει ένα σαφές πεδίο και να αποφευχθεί η ανορθολογική χρηματοδότηση και δημιουργία ιδιωτικού χρέους και αφετέρου να αναγκάσει συγκεκριμένες κατηγορίες ιδιωτών να δηλώσουν μεγαλύτερα εισοδήματα που ενδεχομένως αποκρύπτουν, ώστε να γίνει εφικτή η αγορά του ακινήτου που επιθυμούν.
Με τον τρόπο αυτό ο Γιάννης Στουρνάρας επιχειρεί να κάνει αυτό που ο Κυριάκος Μητσοτάκης απέτυχε, να περιορίσει τη χρήση μετρητών που δεν δικαιολογούνται και δεν προκύπτουν από τις φορολογικές δηλώσεις για την αγορά ακινήτων. Αυτό που έχει παρατηρηθεί είναι ότι σε πολλές περιπτώσεις τα ακίνητα που αγοράζουν ιδιώτες δεν αντιστοιχούν στα εισοδήματά που δηλώνουν, αλλά οι τράπεζες τους χορηγούν τα δάνεια, ανανγνωρίζοντας είτε καταθέσεις στην αλλοδαπή, είτε επενδυτικά προϊόντα ως collateral.
Παράλληλα, όμως η νέα πολιτική της Τράπεζας της Ελλάδος θα περιορίσει τη ζήτηση ακινήτων σε οικιστικές περιοχές από ιδιώτες που διαθέτουν ήδη ακίνητα και συνεχίζουν να αποκτούν και άλλα για επενδυτικούς λόγους, αλλά διαμορφώνοντας την εξυπηρέτηση του δανείου από τα προσδοκώμενα ενοίκια. Με αυτό τον τρόπο οι ιδιώτες θα αναγκαστούν είτε να σχηματίσουν εταιρίες και να φορολογηθούν διαφορετικά, είτε να αλλάξουν πεδίο επενδυτικής… δραστηριότητας.
Σε νομικό επίπεδο, η Τράπεζα της Ελλάδος έχει τη δυνατότητα να θεσπίζει μακροπροληπτικές πολιτικές, τις οποίες επιτηρεί τόσο η ίδια όσο και ο SSM και ενδεχόμενες παραβάσεις, ή υπερβάσεις σηματοδοτούν επιπλέον ελέγχους τόσο προς την εκάστοτε τράπεζα, όσο και προς τον πελάτη.
Χρονικά, ο κανονισμός της Τράπεζας της Ελλάδος συμπίπτει με την αύξηση των απαιτήσεων για τη χορήγηση Χρυσής Βίζα και αναμένεται να συμβάλλει σωρευτικά στην αποφόρτιση της αγοράς ακινήτων, ιδιαίτερα στις μεγάλες πόλεις, αμβλύνοντας έτσι την κλιμακούμενη στεγαστική κρίση, πριν αυτή καταστεί οξεία.
Πρόκληση παραμένει η έγκαιρη και ορθή εφαρμογή τέτοιων κανονισμών, καθώς και η δυνατότητα ελέγχου τήρησής του από τον επόπτη.
Τί προβλέπει η οδηγία της Τράπεζας της Ελλάδος
Ειδικότερα, θέσπισε:
- Ανώτατο επιτρεπόμενο όριο για τον δείκτη εξυπηρέτησης χρέους προς εισόδημα κατά την έγκριση (debt service-to-income at origination – DSTI-O) 50% για τους αγοραστές για πρώτη φορά και 40% για τους λοιπούς δανειολήπτες και
- Ανώτατο επιτρεπόμενο όριο για τον δείκτη δανείου προς την αξία του υπέγγυου ακινήτου κατά την έγκριση (loan-to-value at origination – LTV-O) 90% για τους αγοραστές για πρώτη φορά και 80% για τους λοιπούς δανειολήπτες.
- Τα εν λόγω μακροπροληπτικά μέτρα δεν εφαρμόζονται σε μη εξυπηρετούμενα δάνεια και σε δάνεια υπό καθεστώς ρύθμισης (κατά την έννοια των άρθρων 47α και 47β αντίστοιχα του Κανονισμού (ΕΕ) αριθ. 575/2013 του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου και του Συμβουλίου), σε δάνεια και λοιπές πιστώσεις που συνδέονται με προγράμματα εθνικής στεγαστικής πολιτικής ή πράσινης μετάβασης, τα οποία διέπονται από ειδικότερους όρους και προϋποθέσεις (όπως π.χ. το πρόγραμμα «Σπίτι Μου»), καθώς επίσης σε μεταβιβαζόμενα χαρτοφυλάκια από εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων από δάνεια και πιστώσεις του ν. 5072/2023.
Επίσης, δίνεται η δυνατότητα εκταμίευσης δανείων και λοιπών πιστώσεων καθ’ υπέρβαση των ανώτατων επιτρεπόμενων ορίων DSTI-O και LTV-O. Η υπέρβαση ανά δείκτη δύναται να ανέρχεται σε ποσοστό έως 10% του συνολικού αριθμού των δανείων και λοιπών πιστώσεων που εγκρίνονται και έχουν έστω εν μέρει εκταμιευθεί εντός έκαστου ημερολογιακού τριμήνου.
Η αρμοδιότητα της Τράπεζας της Ελλάδος να λαμβάνει μακροπροληπτικά μέτρα σχετικά με τη δανειακή επιβάρυνση προκύπτει από το άρθρο 133A του ν. 4261/2014, σημειώνει η σχετική ανακοίνωση.
