Μετά την τηλεργασία -που οδήγησε σε αναδιάταξη του σκηνικού των γραφειακών χώρων, πλέον οι μορφές τις ευέλικτης εργασίας εξελίσσονται, απενοχοποιούνται και… συγκεράζονται, προσφέροντας εναλλακτικές για τη μείωση του ανελαστικού κόστους γραφειακών χώρων και υποδομών.
Η νέα τάση που αγχώνει τους ιδιοκτήτες εργασιακών χώρων στις μεγάλες αγορές είναι αυτή του “hot desking”, καθώς εκτιμάται ότι μπορεί να περιορίσει σημαντικά τις ανάγκες για επιπλέον γραφειακούς χώρους κατά την αναπτυξιακή φάση και να δώσει λύσεις στην αμυντική περίοδο.
Αν και η εκμετάλλευση των εναλλακτικών και υβριδικών μεθόδων για την μείωση του λειτουργικού κόστους αποτελεί επιλογή και σενάριο που πολλές εταιρίες εξερευνούν με ένταση, εν τούτοις η Morgnan Stanley δεν θεωρεί ότι αυτή η δυναμική απειλεί σε αυτή τη φάση τις εταιρίες γραφειακού Real Estate στο Λονδίνο.
Στην Ελλάδα η κατάσταση είναι ουσιωδώς διαφορετική. Η διάρθρωση της αγοράς γραφειακών χώρων και η αλληλεπικάλυψή της με οικιστικά ακίνητα όχι μόνο στην περιφέρεια αλλά και στο σκληρό κέντρο των πόλεων οδηγεί σε ασύμμετρο κατακερματισμό της προσφοράς υποφερτών και βιώσιμων γραφειακών χώρων.
Τα στοιχεία
Σύμφωνα με αναλυτές της Morgan Stanley, μια περιστασιακή προσέγγιση στην κατανομή των γραφείων στην εργασία ενέχει κίνδυνο για την αγορά κτιρίων γραφείων.
«Μαζί με την εργασία από το σπίτι, το hot desking είναι ένα από τα πιο δομικά επιζήμια προβλήματα που αντιμετωπίζει η αγορά γραφείων», αναφέρουν ο Sebastian Isola και οι συνεργάτες του σε σημείωμα προς τους πελάτες.
«Εάν υιοθετούνταν ευρύτερα, η μείωση των απαιτήσεων για γραφειακές επιφάνειες πιθανότατα θα είχε σημαντικό αντίκτυπο στην επαγγελματική ζήτηση», αναφέρουν.
Ο τομέας των ακινήτων πλήττεται φέτος καθώς τα επιτόκια έχουν εκτοξευθεί στα ύψη, ενώ οι εταιρίες Real Estate που δραστηριοποιούνται στην αγορά γραφείων και εμπορικών χώρων καλούνται να αντιμετωπίσουν την εντεινόμενη τάση προς τα υβριδικά μοντέλα εργασίας.
Το Hot Desking – η χρήση ευέλικτων χώρων εργασίας που δεν έχουν ανατεθεί σε συγκεκριμένους υπαλλήλους – φαίνεται να είναι πιο διαδεδομένο στο Ηνωμένο Βασίλειο, σύμφωνα με έρευνα που διεξήχθη από την Morgan Stanley. Μεταξύ των ερωτηθέντων στο Ηνωμένο Βασίλειο, το 30% λέει ότι έχει εισαχθεί από την πανδημία του κορονοϊού, έναντι περίπου 20% στη Γερμανία και τη Γαλλία και μόνο το 13% στις ΗΠΑ.
Το “hot desking” αναφέρεται στη δημιουργία ευέλικτων χώρων εργασίας σε ένα γραφείο που δεν έχουν ανατεθεί σε συγκεκριμένο υπάλληλο.
Για να διασφαλίσει την αξιοπιστία, η έρευνα δίνει την επιλογή εισαγωγής του hot desking στη Βρετανία ακόμη και πριν από την Covid.
Πώς λειτουργεί το hot desking; Το Hot Desking χρησιμοποιεί συνήθως μια μορφή εξειδικευμένου λογισμικού που επιτρέπει στους υπαλλήλους να βλέπουν ποια ευέλικτα γραφεία είναι διαθέσιμα στο γραφείο μια δεδομένη ημέρα και ώρα.
Τί βλέπει η Morgan Stanley
Ωστόσο, παρά τις άτυπες πολιτικές γραφείου και τις πρακτικές εργασίας από το σπίτι στη Βρετανία, η Morgan Stanley εξακολουθεί να ευνοεί τις μετοχές εταιριών Real Estate με επίκεντρο το Λονδίνο. Οι μισθωτές έλκονται προς τοποθεσίες στο κέντρο της πόλης με υψηλά στανταρντ, όπως αναφέρεται στο σημείωμα, διατηρώντας τις αξιολογήσεις “overwight” στις Derwent London Plc, Great Portland Estates Plc και British Land Co. Plc.
Και οι τρεις μετοχές υπέστησαν διψήφια ποσοστιαία πτώση φέτος, καθώς τα υψηλότερα επιτόκια πυροδοτούν ανησυχίες για το κόστος εξυπηρέτησης του χρέους και τις αποτιμήσεις περιουσιακών στοιχείων.
Η ελληνική… ανωμαλία
Στην Ελλάδα, η νέα αυτή δυναμική έχει δημιουργήσει πιέσεις στην αγορά, όπου τελικά παρατηρείται μια αναντιστοιχία. Οι τράπεζες μειώνουν κόστη, περιορίζοντας καταστήματα και χώρους επιφανείας, αφήνοντας έτσι ακίνητα υψηλής ποιότητας στην ελεύθερη αγορά. Την ίδια στιγμή αναπτύσσονται νέοι γραφειακοί χώροι ακόμη υψηλότερης ποιότητας, από εταιρίες Real Estate, χωρίς να προκύπτει προοπτική αύξησης της σχετικής ζήτησης, ωστόσο, τα ενοίκια για γραφειακούς χώρους υψηλής και υπερυψηλής ποιότητας δεν φθίνουν, ενώ αυτά για τους μεσαίας και κατώτερης ανεβαίνουν.
Αυτό συμβαίνει κυρίως γιατί στην Ελλάδα και ιδιαίτερα σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη πολλοί γραφειακοί χώροι στον ιστό της πόλης βρίσκονταν σε οικιστικά ακίνητα, τα οποία οι ιδιοκτήτες τους είτε τα πούλησαν στο πλαίσιο προγραμμάτων golden visa, είτε προτίμησαν να εκμεταλλεύονται ως airbnb. Επίσης, τα προγράμματα κρατικής επιδότησης για την αναβάθμιση των χώρων, περιόρισαν το κόστος των ιδιοκτητών, επιτρέποντάς τους αφενός να ανεβάσουν τις τιμές λόγω της βελτίωσης των υποδομών και αφετέρου να μην τα νοικιάζουν σε τιμές ζήτησης, αλλά να περιμένουν προσδοκώντας υψηλότερα επίπεδα.
Συνδυαστικά, οι στρεβλώσεις αυτές υπονομεύουν την μικρομεσαία επιχειρηματικότητα, ενώ ευνοούν την ανταγωνιστικότητα των μεγάλων και πολύ μεγάλων επιχειρήσεων που έχουν τρόπους για να διαχειριστούν και να περιορίσουν το κόστος υποδομών. Πρακτικά, αυτό συνεπάγεται ότι η λογική των startup θα αποδυναμωθεί προοδευτικά εξαιτίας της συνολικής αύξησης του κόστους λειτουργίας.
