Εκρηκτικό για την κοινωνική συνοχή, τη σταθερότητα και το ενδεχόμενο δημιουργίας νεόπτωχων είναι το μείγμα που έχει δημιουργηθεί στην αγορά Real Estate στην Ελλάδα, καθώς οι αυξήσεις αγοραπωλησιών, τιμών και η διείσδυση-διάχυση του τουρισμού στο οικιστικό σύμπλεγμα των πόλεων, εκτός ξενοδοχειακών μονάδων και οργανωμένων δομών φιλοξενίας, σε συνδυασμό με τις επιπτώσεις της ύφεσης στα εισοδήματα, δημιουργούν συνθήκες squeeze out, για μεγάλες πληθυσμιακές ομάδες πολιτών, από ευρύ δίκτυο περιοχών, με έμφαση στα νότια προάστια της Αττικής.
Τα στοιχεία, της ΑΑΔΕ και της Τράπεζας της Ελλάδος, για την αγορά ακινήτων, εκ πρώτης όψης αναδεικνύουν την αναζωογόνηση του Real Estate στην Ελλάδα, ωστόσο, μια πιο ενδελεχής εξέτασή τους, αποκαλύπτει ότι η πλημμυρίδα κεφαλαίων ευθύνεται για την πρόκληση δομικών ανισορροπιών, εγείροντας φόβους αποσταθεροποίησης, από τους τριγμούς στον κοινωνικό ιστό. Συνδυαστικά, μάλιστα, με την έκθεση του ΟΟΣΑ που εστιάζει στην εισοδηματική διολίσθηση της μεσαίας τάξης και την αύξηση του κόστους διαβίωσης, τα στοιχεία τς ΑΑΔΕ, δείχνουν ότι η εισροή επενδύσεων στο οικιστικό real estate, έτσι όπως αυτή υλοποιήθηκε τα τελευταία χρόνια στην Ελλάδα, μπορεί να δημιούργησε και να όξυνε προβλήματα, οδηγώντας σε άμεση υποβάθμιση του επιπέδου διαβίωσης, ιδιαίτερα στις πόλεις.
Φορείς της αγοράς ακινήτων, που επικαλείται η Καθημερινή, αναφέρουν ότι οι βασικοί παράγοντες που έχουν συνδράμει στην εκτόξευση των κεφαλαίων που τοποθετούνται στην εγχώρια κτηματαγορά (πέραν, ασφαλώς, της οικονομικής σταθεροποίησης και της εξόδου από τα μνημόνια) είναι οι προσδοκίες σημαντικών αποδόσεων από την εκμετάλλευση ακινήτων μέσω των ψηφιακών πλατφορμών βραχυχρόνιων μισθώσεων, όπως επίσης η επιτυχία του προγράμματος χορήγησης αδειών παραμονής σε πολίτες εκτός Ε.Ε., μέσω της απόκτησης ακινήτων αξίας τουλάχιστον 250.000 ευρώ.
Η συνεπακόλουθη αύξηση του κόστους των μακροχρόνιων μισθώσεων, θα μπορούσε να έχει πολύπλευρες επιπτώσεις και στην οικονομία, καθώς περιορίζοντας το διαθέσιμο εισόδημα, δημιουργούνται προϋποθέσεις κάμψης της κατανάλωσης, ενώ η αύξηση των εσόδων ιδιοκτητών ακινήτων, παράγει πολύ μικρότερο δημοσιονομικό αποτέλεσμα απ’ ότι η δαπάνη τους στην πραγματική οικονομία, σύμφωνα με τα μοντέλα αξιολόγησης δαπανών του ΟΟΣΑ.
Επέλαση Κινέζων και… Airbnb στις πόλεις
Πανελλαδικά υπολογίζεται ότι περίπου 70.000 κατοικίες εκμισθώνονται μέσω βραχυχρόνιων πλατφορμών, με ένα σημαντικό μέρος αυτών να ανήκει σε ξένους επενδυτές. Αρκετοί εξ αυτών είναι Κινέζοι, οι οποίοι παράλληλα τοποθετούνται και στα νότια προάστια, αγοράζοντας διαμερίσματα για ίδια χρήση. Στον αντίποδα, αγοραστές άλλων εθνικοτήτων κινούνται διαφορετικά στην αγορά. Για παράδειγμα, οι Ρώσοι εστιάζουν όχι μόνο στο κέντρο της Αθήνας, αλλά και στη Χαλκιδική και στα εξοχικά ακίνητα. Αντίστοιχα, οι αγοραστές από χώρες της Μέσης Ανατολής, όπως ο Λίβανος, η Σαουδική Αραβία και τα Ηνωμένα Αραβικά Εμιράτα, αποκτούν ακίνητα κυρίως στα νότια προάστια, τα οποία στη συνέχεια εκμισθώνουν σε ελληνικά νοικοκυριά μέσω συμβατικών μισθώσεων. Προτιμούν, δηλαδή, τις μακροχρόνιες μισθώσεις και όχι τόσο τις μισθώσεις τύπου Airbnb.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, τον φετινό Ιανουάριο καταγράφηκε αύξηση 157,7% συγκριτικά με τον αντίστοιχο μήνα του 2018 στις εισροές κεφαλαίων από το εξωτερικό για την απόκτηση ακινήτων στην Ελλάδα. Ενδεικτικό της δυναμικής που έχει αναπτυχθεί είναι το ότι η αντίστοιχη αύξηση κατά τον περυσινό Ιανουάριο (έναντι του Ιανουαρίου του 2017) είχε αγγίξει το 205,5%.
Παρά τη μεγάλη αυτή άνοδο το 2018, και το 2019 φαίνεται πως θα κινηθεί σε υψηλό επίπεδο συναλλαγών.
Χρυσή visa
Μόνο το 2018 οι χορηγήσεις αδειών παραμονής σε πολίτες εκτός Ε.Ε. στο πλαίσιο του σχετικού προγράμματος ανήλθαν σε 1.399, καταγράφοντας αύξηση της τάξεως του 46% από τις 961 άδειες που εκδόθηκαν το 2017.
Σύμφωνα με τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία του υπουργείου Μεταναστευτικής Πολιτικής, με την ολοκλήρωση του 2018 είχαν εκδοθεί συνολικά 3.892 άδειες, έναντι 2.493 το 2017. Εως και τις αρχές του φετινού Απριλίου, το σχετικό μέγεθος έχει αυξηθεί πλέον σε 4.154 άδειες. Οι αγορές ακινήτων εντός της Αττικής αντιπροσωπεύουν το 78% του συνόλου των αδειών.
Παράλληλα, άλλο ένα βασικό συμπέρασμα από την πορεία του προγράμματος είναι η κυριαρχία των Κινέζων επενδυτών, οι οποίοι έλαβαν το 58% των αδειών, 2.416 επί συνόλου 4.154. Μάλιστα, είναι χαρακτηριστικό το ότι από τις τελευταίες 1.665 άδειες που έχουν εκδοθεί, οι 1.300 αφορούσαν Κινέζους επενδυτές, δηλαδή ποσοστό της τάξεως του 78%.
Αλλαγή δυναμικής
Τις προϋποθέσεις για την οριοθέτηση και καθοδήγηση των επενδύσεων σε ελληνικά ακίνητα από ξένους επενδυτές θέτει ο νέος νόμος για τη “χρυσή” visa που ψήφισε η ελληνική βουλή, καθώς βάζει φρένο στις απευθείας αγορές, ανεβάζει το ποσό και αναγκάζει τους εν δυνάμει επενδυτές να διοχετεύσουν τα κεφάλαια μέσω των εταιριών επενδύσεων ακινήτων (ΑΕΕΑΠ).
Αντιστοίχως, η φορολόγηση των εσόδων από βραχυχρόνιες μισθώσεις, τύπου Airbnb, σε συνδυασμό με την ενεργοποίηση του ελεγκτικού μηχανισμού της ΑΑΔΕ, ως προς τους ιδιοκτήτες ακινήτων και τις εταιρίες που δρουν ως ενδιάμεσοι στις ενοικιάσεις, περιορίζουν δραστικά τα περιθώρια κέρδους και καθιστούν σε πολλές περιπτώσεις ασύμφορη τη βραχυχρόνια μίσθωση, έναντι της μακροχρόνιας.
Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις, όμως, αντιμετωπίζουν πολιτικά εμπόδια και στην Ευρώπη, καθώς οι ανακατατάξεις που προκαλούν και η διαρκής αιμορραγία των ξενοδοχειακών μονάδων, αυξάνει την πίεση στις κυβερνήσεις. Υπ’ αυτό το πρίσμα, δημοσιεύματα του γερμανικού Τύπου που αναδεικνύουν προβλήματα και παράπλευρες “απώλειες” στην αγορά βραχυχρόνιων μισθώσεων, μόνο τυχαία δεν μπορούν να θεωρηθούν.
